裁判要旨
双方签订的房屋买卖合同，实质系基于借款关系，为保障借款归还另外签订了协议，应以协议为基础，并结合双方履行情况判定损失。
案情简介
原告李大某、张某系夫妻关系，原告李小某系李大某、张某之女；被告石某、曹某系夫妻关系。系争房屋原承租人为原告张某。2002年10月24日，因原告李大某无法在短期内偿还被告石某22万元债务，遂与原告张某、李小某共同与两被告签订《协议书》一份，约定原告李大某（乙方）及张某、李小某同意将系争房屋过户给被告石某（甲方），并承诺：一、乙方在三人户口报入系争房屋的同时，立即为甲方办理过户手续。二、甲方过户后，承诺乙方继续居住系争房屋直至拆迁止。甲方不以任何理由入住或介绍他人入住。不以任何理由和方式影响乙方生活。甲方暂不将户口报人，但在拆迁时，视有利双方利益可将户口报人。三、甲乙双方同时承诺，系争房屋在国家拆迁时所得款项（或房屋折算）的总额，双方各得50%。甲方所得50%以视作乙方归还甲方债务全部或一部（以具体数额为准）。四、系争房屋过户后，甲乙双方均不得以任何理由将房屋予以出租或者出让。乙方居住时须遵守国家法令。按时交纳相关费用。不交或逾期交纳所造成后果，均由乙方负责。五、乙方所欠甲方总额22万元整，扣除以上房屋抵充约定所剩10万元整，乙方在三年内归还甲方，并力争提前。从2002年11月1日起，乙方须每月偿还甲方500元整，以充欠款。六、乙方如在二年内或拆迁前归还甲方12万元整。甲方须立即将系争房屋归还乙方。
2002年11月6日，第三人根据原告的上海市公有住房差价换房征询表、同住人意见征询单、退房单以及被告石某的准予差价换房通知书，发放了系争房屋租赁户名为石某的租用公房凭证。 三原告的户籍于2002年迁入系争房屋，被告石某、曹某分别于2009年12月30日、2010年2月8日将户籍迁入系争房屋。系争房屋一直由三原告实际居住使用至今。 原告自2002年12月起每月向被告还款500元，直至2013年5月，原告一次性归还被告39，500元，共计还款10万元。 之后被告注销银行卡号拒绝原告归还欠款。
2015年，原告诉至法院要求被告履行原、被告于2002年10月24日签订的协议，将系争房屋的承租人由被告石某恢复为原告张某。 被告不同意原告诉请，认为原告未按照期限还款，房屋应归属被告。另房屋已增值至100余万元，原告现在要求返还房屋对被告是有失公平的。
审理中，原告将12万元款项支付至法院。
法院认为部分
原告李大某、张某、李小某与被告石某、曹某于2002年10月24日签订《协议书》，系双方基于借款关系，为保障借款归还签订了该协议，该协议不是以投资买房为目的，故被告要求原告按投资利益进行补偿，与合同目的不符。
协议约定：原告李大某所欠被告石某22万元，扣除系争房屋抵充约定所剩10万元，应予三年内归还被告石某。因原告李大某未按约定履行，本院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
法院判决
一、自本判决生效之日起30日内，上海市XXX路XXX弄XXX号统客堂房屋承租人恢复为原告张某租赁状态；
二、自本判决生效之日起30日内，原告李大某应返还被告石某人民币12万元；
三、自本判决生效之日起30日内，原告李大某应一次性支付被告石某人民币18万元。
相关法律/解释/最高院意见
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 |
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